Posjed... ne znači i vlasništvo nad nekretninom!

Neobično se često susrećemo s konfuzijom koju kod klijenata – nepravnika stvaraju pojmovi “posjed” i “vlasništvo”. Stoga krenimo od definicija tih pojmova.

Članak 30. st. 1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) definira vlasništvo kao “stvarno pravo na određenoj stvari koje ovlašćuje svojeg nositelja da s tom stvari i koristima od nje čini što ga je volja te da svakoga drugog od toga isključi, ako to nije protivno tuđim pravima i zakonskim ograničenjima”. Dakle, riječ je prije svega o pravu i to o najopsežnijem i najjačem pravu unutar bilo kojeg pravnog sustava, kojeg karakterizira složenost (jer uključuje raspolaganje, korištenje, uporabu, plodouživanje...), što ipak ne prejudicira određena ograničenja (zaštita tuđih prava te zakonska ograničenja).

Vlasništvo nad nekretninama pribavljeno temeljem pravnog posla stječe se, prestaje i mjenja se upisom u zemljišne knjige.

Suprotno tome, posjed je, “faktična vlast nad stvari” (čl. 10 st.1 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96).

Posjed može biti: a) zakonit, b) nezakonit (ovisno o tome da li posjednik ima valjani pravni temelj posjedovanja – npr. posjeduje li stvar temeljem ugovora o najmu ili kupoprodaji ili ne), c) istinit, d) neistinit (neistinit je ukoliko je pribavljen silom, potajno ili prijevarno), te e) pošten i f) nepošten (ovisno o tome da li je posjednik znao ili morao znati da mu ne pripada pravo na posjed)

Dakle, posjed nije pravo, pa se kao takav niti ne upisuje u zemljišne knjige. On predstavlja faktičnu vlast nad stvari, čije se postojanje i karakter najbolje konstatiraju osobnim uvidom, a poredno i uvidom u katastar zemljišta pri nadležnom organu lokalne uprave. Stječe se uspostavom faktične vlasti na stvari, a gubi se predajom stvari u posjed drugog ili napuštanjem iste.

Stoga kod kupnje nekretnine kupac treba biti vrlo oprezan glede činjenice dali su svi ukućani, odnosno najmoprimatelji ili treće osobe koje se nalaze u nekretnini suglasni s dogovorom kupca i prodavatelja oko datuma i dinamike predaje nekretnine u posjed kupca “slobodne od osoba i stvari” te, prije svega, da li su isti uopće upoznati s činjenicom da se nekretnina prodaje. Za kupca svakako nije rješenje dobiti vlasništvo nad nekretninom upisom u zemljišnim knjigama, da bi se potom konstatiralo da se npr. između vlasnika i najmoprimatelja ili nekog od ukućana vodi višegodišnji vlasnički spor u vezi iste nekretnine ili pak spor u vezi naknade koju najmoprimatelj traži od vlasnika najmodavatelja radi izvanrednih ulaganja u nekretninu; u oba hipotetska slučaja kupac bi gotovo sigurno bio onemogućen u mirnom uživanju posjeda kupljene nekretnine.

Pa da zaključimo; Budući kupci bilo kakve nekretnine OBAVEZNO prekontrolirajte zemljišne knjige i tko je u njima upisan kao stvarni vlasnik nekretnine koju kupujete.

Aleksandar Đorđević, dipl. iur.